پایان جذاب مسابقات جایزه بزرگ موبودو
نخست نیوز – چون بازار مسکن با «زمین خالی» خانه نمیسازد؛ آنچه خانه میسازد زمین قابل ساخت است؛ زمینی که وضعیت مالکیت آن روشن، کاربری آن مشخص، امکان دریافت مجوز ساخت برای آن فراهم و زیرساختهای لازم برایش قابل تأمین باشد.همین تفاوت میان «زمین» و «زمین قابل ساخت» شاید یکی از حلقههای گمشده تحلیل بازار مسکن ایران باشد؛ بازاری که از یک سو با رکود معاملات و کاهش قدرت خرید مواجه است و از سوی دیگر، قیمت ملک بهسادگی عقبنشینی نمیکند.پس شاید پرسش اصلی دیگر این نباشد که «قیمت خانه چه زمانی پایین میآید؟»پرسش مهمتر این است:چه مقدار زمینِ واقعاً قابل ساخت در اختیار داریم و چه مقدار از آن میتواند به خانهای تبدیل شود که مردم توان خریدش را داشته باشند؟قیمت مسکن چرا با وجود رکود پایین نمیآید؟این همان تناقضی است که بسیاری از خریداران ملک با آن روبهرو هستند.بازار مسکن رونق سابق را ندارد و بخشی از متقاضیان به دلیل کاهش قدرت خرید، افزایش هزینه ساخت و فاصله میان درآمد خانوار و قیمت ملک، خرید خود را به آینده موکول کردهاند.اما رکود الزاماً به معنای کاهش شدید قیمت مسکن نیست.فروشنده ملک با یک کالای معمولی روبهرو نیست. برای بسیاری از مالکان، خانه و زمین محل حفظ ارزش دارایی است. از طرف دیگر، سازندهای که امروز واحد خود را میفروشد، برای پروژه بعدی باید با قیمت جدید زمین، مصالح، دستمزد، عوارض و هزینه تأمین مالی مواجه شود.بنابراین ممکن است تقاضای مؤثر کاهش پیدا کند، اما هزینه جایگزینی ملک پایین نیاید.نتیجه، بازاری است که میتواند همزمان رکودی و گران باشد؛ یعنی معاملات کم شود، اما قیمت تمامشده تولید مسکن همچنان بالا بماند.زمین ارزان، لزوماً سرمایهگذاری خوب نیستدر بازار خرید زمین، یک اشتباه قدیمی همچنان تکرار میشود: مقایسه قطعات فقط بر اساس قیمت هر متر.ممکن است دو قطعه زمین در فاصله چند کیلومتری یکدیگر باشند، اما یکی زمین مسکونی با وضعیت ثبتی روشن و امکان ساخت باشد و دیگری برای ورود به چرخه ساختوساز، سالها با موانع حقوقی، شهرسازی یا تغییر کاربری مواجه شود.بنابراین سؤال حرفهای این نیست که:«این زمین متری چند است؟»بلکه باید پرسید:«این زمین دقیقاً چه وضعیتی دارد؟»سند آن چیست؟ کاربری آن چیست؟ داخل محدوده شهر است یا خارج از آن؟ در حریم چه وضعیتی دارد؟ امکان ساختوساز دارد؟ چه محدودیتهای قانونی، کشاورزی یا محیطزیستی درباره آن وجود دارد؟ و فاصله آن تا «قابل ساخت شدن» چقدر است؟در بازار اراضی، همین پرسشها گاهی از قیمت هر متر مهمترند.زمین هست؛ اما چرا مسکن کم است؟وقتی از کمبود زمین سخن میگوییم، منظور کمبود مترمربع روی نقشه نیست؛ موضوع، کمبود اراضی مناسب توسعه سکونتگاهی است.در ماههای اخیر نیز موضوع محدودیت اراضی مناسب توسعه سکونتگاهی در برخی استانها مطرح شده و همزمان سیاستهایی مانند الحاق اراضی، ایجاد شهرکهای جدید و استفاده از زمینهای دولتی برای تولید مسکن مورد توجه قرار گرفته است.اما باید یک نکته را جدی گرفت:الحاق زمین به محدوده، پایان ماجرا نیست؛ آغاز یک زنجیره است.زمین باید تعیین تکلیف شود، زیرساخت بگیرد، آمادهسازی شود، امکان ساخت پیدا کند، سرمایه به سمت آن برود و در نهایت واحد مسکونی با قیمتی عرضه شود که متقاضی واقعی توان خرید آن را داشته باشد.بازار مسکن با «هکتار» خانه نمیسازد؛ با زمین آماده ساخت خانه میسازد.شهرک جدید؛ آیا زمین واقعاً به خانه تبدیل میشود؟طرح ایجاد شهرکهای جدید و توسعه سکونتگاهها میتواند در میانمدت بر بازار زمین و مسکن اثر بگذارد؛ اما باید میان «تصمیم برای توسعه» و «عرضه واقعی مسکن» فاصله زمانی را جدی گرفت.هر شهرک جدید به راه، آب، برق، خدمات عمومی، مدرسه، درمان و حملونقل نیاز دارد. اگر سکونتگاه ساخته شود اما اشتغال و حملونقل متناسب با آن توسعه پیدا نکند، بخشی از هزینه مسکن از قیمت خود خانه به هزینه رفتوآمد و زمان خانوار منتقل میشود.بنابراین موفقیت سیاست زمین را نباید با تعداد هکتارهای شناساییشده سنجید.معیار واقعی این است:چند واحد مسکونی، در چه زمانی و با چه قیمت تمامشدهای از این زمینها حاصل خواهد شد؟
زمین دولتی؛ فرصت یا صورتمسئله جدید؟استفاده از اراضی دولتی و مولدسازی آنها برای پیشبرد طرحهای مسکن نیز در ماههای اخیر مورد توجه قرار گرفته است.در نگاه اول، مسئله ساده به نظر میرسد: دولت زمین دارد و مردم خانه میخواهند.اما زمین بهتنهایی مسکن نیست.زمین دولتی
اما زمین بهتنهایی مسکن نیست.زمین دولتی باید موقعیت مناسب، وضعیت حقوقی روشن، امکان تأمین زیرساخت و مدل شفاف واگذاری و ساخت داشته باشد. در غیر این صورت، ممکن است حجم بزرگی از زمین در آمارها «تأمینشده» باشد، اما اثر آن بر قیمت مسکن و قدرت خرید خانوار محدود بماند.به همین دلیل، موفقیت سیاست زمین را باید با تعداد واحدهای مسکونی واقعی، قابل سکونت و قابل خرید سنجید، نه صرفاً تعداد هکتارها.خطر پنهان در بازار خرید زمینرونق اخبار مربوط به توسعه شهری، الحاق اراضی و طرحهای مسکن میتواند تقاضا برای زمینهای اطراف شهرها را افزایش دهد. اینجا دقیقاً همان نقطهای است که خریدار باید محتاط باشد.هر زمینی که در آگهی با عباراتی مانند «آیندهدار»، «در مسیر الحاق»، «نزدیک محدوده شهری» یا «بهزودی مسکونی» معرفی میشود، الزاماً چنین سرنوشتی ندارد.آینده زمین را آگهی تعیین نمیکند؛ اسناد و طرحهای مصوب تعیین میکنند.خریدار زمین باید پیش از پرداخت پول، وضعیت ثبتی، کاربری، موقعیت در محدوده یا حریم، محدودیتهای قانونی و امکان واقعی ساخت را بررسی کند.در بازار زمین، چند ساعت بررسی دقیق ممکن است ارزش بیشتری از چند سال انتظار برای تغییر کاربری داشته باشد.آینده بازار مسکن؛ خانه یا زمین؟اگر بخواهیم برای بازار مسکن ایران یک سؤال کلیدی انتخاب کنیم، شاید بهتر باشد به جای پیشبینیهای هیجانی درباره «جهش قیمت» یا «ریزش قیمت خانه»، سمت عرضه را نگاه کنیم.هر اندازه تولید مسکن جدید کاهش پیدا کند، فشار عرضه در سالهای آینده بیشتر خواهد شد.هر اندازه زمین مناسب، سریعتر و شفافتر وارد چرخه ساختوساز شود، امکان افزایش عرضه واقعی بیشتر خواهد شد.و هر اندازه فاصله میان زمین، مجوز، ساخت و فروش کوتاهتر شود، احتمال اثرگذاری سیاستهای زمین بر قیمت تمامشده مسکن افزایش مییابد.اما اگر زمین تأمین شود و سرمایه، زیرساخت، مجوز و قدرت خرید همراه آن نباشد، فقط با افزایش اعداد و ارقام روی نقشه مواجه خواهیم بود.حرف آخرشاید بزرگترین اشتباه ما این بوده که بازار مسکن را فقط از پشت پنجره بنگاهها دیدهایم؛ قیمت هر متر را پرسیدهایم، تعداد معاملات را شمردهایم و درباره بالا و پایین شدن قیمت خانه حرف زدهایم.اما بخشی از آینده مسکن، جایی دورتر از ویترین بنگاهها در حال رقم خوردن است؛ روی زمین.روی زمینی که هنوز کاربریاش روشن نیست؛ روی زمینی که در انتظار الحاق است؛ روی زمینی که سندش محل اختلاف است؛ و روی زمینی که اگر امروز درست شناخته و مدیریت شود، میتواند چند سال بعد به خانهای برای یک خانواده تبدیل شود.پس شاید سؤال واقعی بازار ملک این نباشد که:«خانه گران است یا ارزان؟»سؤال واقعی این است:«چه کسی زمینِ درست را میشناسد، چه کسی آن را بهموقع وارد چرخه ساخت میکند و چه کسی میتواند زمین را به خانهای تبدیل کند که مردم واقعاً توان خریدش را داشته باشند؟»پاسخ این سؤال، آینده بازار مسکن را بیشتر از هر تابلوی «فروش فوری» در بنگاهها توضیح خواهد داد.
دکتر جلیل حاجی حسینی
وکیل پایه یک دادگستری و پژوهشگر حوزه اراضی و مسکن
