چرا معامله‌گران ملکی «صبر» کرده‌اند؟

بازار مسکن به نتیجه انتخابات چه واکنشی نشان می‌دهد؟

نخست نیوز،

بازار مسکن در ماه انتخابات شاهد رفتار معنادار هر دو سمت معاملات است. تقاضای خرید انتظار تعدیل قیمت‌ها در دولت جدید را دارد و یک گروه در دسته فروشنده‌ها نیز با همین نگاه، «صبر» کرده است.

اما در ماه «اعلام رئیس‌جمهور منتخب» متغیر کلیدی بازار ملک چه جهتی پیدا می‌کند؟

با بررسی تورم مسکن در ماه‌های تیر سال‌های انتخابات، به این پرسش پاسخ داده شده است. شروع کار یک رئیس‌جمهور با جهش ۱۲ درصدی قیمت مسکن همراه شد و با انتخاب رئیس‌جمهور دیگر ۵ درصد ریزش کرد.

اتمسفر بازار معاملات مسکن در «ماه تبلیغات و برگزاری انتخابات» و همین‌طور «ماه اول رئیس جمهور جدید» طی همه دوره‌های گذشته، شرایط خاص انتخاباتی به خود گرفته است؛ در این دوره نیز «ماه انتخابات» اگر چه در مقایسه با دوره‌های قبلی، به لحاظ اسمی عوض شده (به جای خرداد، تیر ماه است)، اما رفتار بازیگران معاملات ملک شبیه همان مقاطع گذشته است. در عین حال برای «ماه پساانتخابات» می‌توان سناریو‌های احتمالی را پیش‌بینی کرد.

صبر انتخاباتی بازیگران بازار

گزارش میدانی از نبض مراجعه و معاملات آپارتمان در تهران طی هفته‌های گذشته (ماه انتخابات) حاکی است، دو طرف بازار یعنی متقاضیان خرید و متقاضیان فروش، «صبر انتخاباتی» پیشه کرده‌اند. بررسی‌ها درباره علت و منشأ این صبر نشان می‌دهد، یک طرف معاملات توقع «تعدیل قیمت مسکن» با شکل گیری دولت چهاردهم را دارد و طرف دیگر یعنی سمت فروش، نه اینکه صرفا «انتظار تداوم وضعیت سال‌های اخیر» را داشته باشد، اما به دنبال «مشخص شدن چشم انداز اقتصاد ایران در ۴ سال آینده» با انتخاب رئیس جمهور جدید است تا پس از آن، دست به فروش آپارتمان بزند.

این سمت از بازار معاملات مسکن یعنی همان تقاضای فروش، خود دو دسته است، دسته اول مالکانی هستند که آپارتمان‌ها را در سال‌های گذشته به قصد سرمایه‌گذاری (حفظ ارزش واقعی دارایی شان) خریداری کرده بودند و حالا یا ماه‌های بعد برای تبدیل دارایی به قصد کسب بازدهی بیشتر به دنبال فروش آن هستند.

بنابراین، جهت گیری آتی روند سایر بازار‌های دارایی برحسب اینکه کدام نامزد انتخاب شود، برای آن‌ها «فاکتور مهم» برای «تصمیم نهایی به فروش آپارتمان یا انصراف از فروش این دارایی» تلقی می‌شود. دسته دوم فروشنده‌های آپارتمان که در این «ماه منتهی به انتخابات ریاست جمهوری»، دست از عرضه کشیده اند و متوقف شده اند، افرادی هستند که «قصد تبدیل واحد مسکونی محل سکونت» را دارند. این گروه، آپارتمان مصرفی خود را می‌فروشد که واحد دیگری برای استفاده (نه سرمایه‌گذاری) بخرد؛ بنابراین برای این گروه از فروشنده‌ها، «دولت کاربلد برای مهار قیمت‌ها» به مراتب بهتر از «تکرار دوره التهاب قیمت‌ها» است.

به این ترتیب با «رفتارشناسی» خریداران و فروشنده‌های مسکن در این هفته‌ها و روز‌های پیش رو، می‌توان به «علت خلوتی بازار معاملات مسکن» پی برد. واسطه‌های ملکی کهنه کار در این باره، اعلام کردند، در ماه‌های انتخابات ریاست جمهوری دست کم از دهه ۸۰ به بعد، همیشه «نبض معاملات در یک ماه فرود می‌آید» و پس از آن به اشکال متفاوت، بازار کار خود را شروع می‌کند. مطابق گفته برخی از مشاوران املاک در مناطقی از تهران، قیمت مسکن در حدود یک ماه گذشته، تغییر افزایشی نداشته و در برخی از محله ها، با مقایسه آپارتمان‌های مشابه فروخته شده طی دو ماه خرداد و تیر، قیمت به میزانی کاهش نیز پیدا کرده است.

مشاوران املاک توقف روند «خرید سرمایه‌ای ملک» را در روز‌های گذشته به مراتب بیشتر از ابتدای تیر ماه توصیف می‌کنند و تا حدودی هم این «صبر» را بیش از «توقف روند فروش» می‌دانند که همین اثر ثبات یا کاهشی روی قیمت گذاشته است. با این حال، هنوز «داده فراگیر از نبض قیمت فروش آپارتمان در کل شهر تهران» در دسترس نیست و با این تحقیق میدانی از برخی محله‌ها و برخی مناطق، نمی‌توان «تصویر مشخص از اینکه قیمت مسکن در تیرماه نسبت به خرداد کاهش پیدا کرد یا افزایش یافت»، ارائه کرد.

مرداد بازار مسکن چگونه خواهد بود؟

چشم انداز مرداد ماه ۱۴۰۳ بازار مسکن به لحاظ «ماه اول پس از انتخابات» را باید از روی «کارنامه قیمت مسکن» در اولین تیر دوره‌های ۴ ساله چهار رئیس جمهور قبلی، پیش‌بینی کرد. این تفاوت اسمی در «ماه شروع به کار دولت چهاردهم» نسبت به دولت‌های قبلی، ناشی از حادثه‌ای بود که پایان اردیبهشت ماه امسال برای هلی کوپتر حامل شهید رئیسی رخ داد که باعث شد، «انتخابات ریاست جمهوری برای دولت چهاردهم، هم به لحاظ سال برگزاری و هم به لحاظ ماه برگزاری» تغییر کند.

به بیان دیگر، از گذشته تاکنون، «انتخابات‌های ریاست جمهوری همواره در خرداد» انجام شده و ماه‌های تیر، «اولین ماهی بوده که فعالان بازار‌ها با علم به رئیس جمهور منتخب، می‌توانستند تشخیص دهند ۴ سال بعد اوضاع اقتصاد چگونه پیش خواهد رفت».

به این ترتیب بر اساس «واکنشی که بازار مسکن در تیر سال‌های ۷۶، ۸۰، ۸۴، ۸۸، ۹۲، ۹۶ و ۱۴۰۰» به اعلام «رئیس جمهور منتخب» و به استناد دیدگاه و برنامه‌های وعده داده شده او نشان داده است، می‌توان دو سناریوی کوتاه مدت برای بازار مسکن ۱۴۰۳ در نظر گرفت.

بررسی‌ها از تیر‌های انتخاباتی بازار مسکن در دوره‌های قبلی انتخابات ریاست جمهوری مشخص می‌کند، هر زمان جامعه و فعالان اقتصادی با «اعلام اسم رئیس جمهور منتخب بعد از برگزاری انتخابات»، احساس کردند رئیس دولت جدید می‌تواند اقتصاد ایران را در مسیر «بهبود به صورت افت تورم، رشد اقتصادی و حذف ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی» قرار دهد، اثر این «برداشت عمومی» در بازار مسکن به شکل «کاهش قیمت مسکن» و «آرامش نسبی رفتار معامله گران» منعکس شده و «مصرف‌کننده‌ها در این بازار» از این حس نفع برده اند. همچنین هر انتخاباتی که «برداشت عمومی از آینده اقتصادی» غیر از این بوده، «قیمت مسکن با شیب قابل ملاحظه» صعود کرده است.

سال ۷۶ مقطعی بود که بازار مسکن، دو سال جهش قیمت را پشت سر گذاشته بود؛ رشد میانگین ۶۰ درصدی قیمت مسکن در سال‌های ۷۴ و ۷۵. بنابراین بر اساس چرخه‌های رکود-رونق مسکن، انتظار می‌رفت در سال ۷۶ قیمت مسکن به ثبات برسد یا کاهش پیدا کند. در تیر ماه سال ۷۶ با مشخص شدن رئیس جمهور منتخب و شکل گیری دولت اصلاحات، قیمت مسکن در ابتدای تابستان ۲‌درصد نسبت به اواخر بهار افت کرد.

افت ۲ درصدی قیمت مسکن در تابستان ۷۶ را وقتی با «افت ۲.۵ درصدی میانگین قیمت مسکن در یک‌سال ۷۶» مقایسه کنیم، مشخص می‌شود «اثر کاهشی نتیجه انتخابات در آن سال در کوتاه مدت» بیشتر از «میان مدت و بلندمدت» بوده است و در عین حال، در ماه‌های بعد نیز همواره «بازار مسکن از اثر تورمی تنش‌های اقتصادی و سیاسی» در امان بوده است. بازار مسکن در شروع به کار دولت دوم سیدمحمد خاتمی نیز با «شرایط معنادار» مواجه شد.

سال ۸۰ برای بازار مسکن، سال دوم (اصلی) رونق بود و مطابق چرخه‌های رکود-رونق قبلی، قیمت مسکن در این سال تحت‌تاثیر «رشد و رونق معاملات خرید آپارتمان» افزایش یافت. میانگین قیمت مسکن در سال ۸۰ به میزان ۴۲‌درصد افزایش یافت به‌طوری که قیمت واقعی مسکن ۳۰‌ درصد رشد کرد.

اما میزان تغییر صعودی قیمت مسکن در تیر ۸۰ یعنی «ماه اعلام نتیجه انتخابات»، به مراتب محدود و کمتر از رشد سالانه بود. بازار مسکن در ابتدای دولت دوم اصلاحات نیز نه به اندازه دولت اول، اما به شکل قابل توجهی، «واکنش مناسب» نشان داد (تعریف این گزارش از مناسب، آن تعریفی نیست که بعضا دلالان مسکن دارند. مناسب از نگاه آنها، یعنی رونق قیمتی یا همان افزایش قیمت مسکن، اما مناسب از دید این گزارش به معنای ثبات یا عدم‌التهاب قیمت مسکن است). بازار مسکن در تیر ماه سال ۸۴ واکنشی متفاوت از «روند چرخه‌های رکود-رونق مسکن» به نتیجه انتخابات ریاست جمهوری نشان داد.

سال ۸۴ دومین سال رکود مسکن بعداز جهش قیمت‌ها در سال‌های ۸۱ و ۸۲ بود. میانگین قیمت مسکن در سال ۸۱ به میزان ۵۰‌ درصد و سال ۹۲ به میزان ۲۵‌ درصد افزایش یافت. شروع رکود معاملات مسکن و خارج شدن خریداران از بازار در سال ۸۳ باعث شد میانگین قیمت مسکن ۲.۵‌ درصد افت کند.

اما «ادامه رکود مسکن در سال ۸۴» عملا متوقف شد به‌طوری که در ابتدای تابستان «سال اول دولت احمدی نژاد»، قیمت مسکن در تهران ۱۲‌درصد جهش کرد. در سال ۸۴ قیمت آپارتمان -میانگین یکساله- ۱۱‌درصد افزایش یافت در حالی که صرف نظر از «فاکتور انتظارات نسبت به اقتصاد در دولت احمدی نژاد»، با فاکتور «روند گذشته بازار مسکن»، انتظار می‌رفت قیمت مسکن در سال ۸۴ افزایش پیدا نکند. تیر ماه سال ۸۸ را به دلیل شرایط آن زمان نمی‌توان در این بررسی، لحاظ کرد.

در آن مقطع به دلیل اعتراضات، فعالیت در بازار معاملات مسکن عملا متوقف شد و قیمت مسکن در ابتدای تابستان، حدود نیم‌درصد افت کرد. سال ۹۲ یعنی شروع به کار دولت اول حسن روحانی، مقطعی برای بازار مسکن بود که «قیمت‌ها پس از جهش در سال اول رونق یعنی سال ۹۱» همچنان در فصل بهار ملتهب بود. در پایان بهار ۹۲ یعنی ماه برگزاری انتخابات، قیمت مسکن در تهران ۴‌درصد نسبت به میانه بهار جهش کرد که قابل‌توجه بود. با این حال برخلاف «انتظاری که از چرخه‌های رکود-رونق برای سال ۹۲» وجود داشت، نتیجه انتخابات باعث شد در تیر ماه ۹۲ قیمت مسکن ۵‌ درصد ریزش کند و در طول همه ماه‌های بعد از آن، «قیمت مسکن با ثبات همراه شد» به‌طوری که رشد سالانه قیمت مسکن در ۹۲ حدود ۱۰ واحد‌ درصد کمتر از ۹۱ شد.

در تیرماه ۹۶ نیز قیمت مسکن عملا ثابت ماند. تیر ماه ۱۴۰۰ نیز تورم ماهانه مسکن در تهران یک‌درصد شد. سال ۱۴۰۰ برای بازار مسکن مقطعی بود که «بازار سه سال جهش تند قیمت مسکن را پشت سر گذاشته بود» و فعالان بازار مسکن منتظر بودند موتور انتظارات تورمی با مهار تنش‌های سیاسی و ریسک‌های اقتصادی خاموش شود. وعده‌هایی که شهید رئیسی برای رفع موانع تولید و همچنین موضوع برجام در شروع به کار دولت خود داد، امیدواری نسبی نسبت به کاهش تورم مسکن ایجاد کرد به‌طوری که در سال ۱۴۰۰ میانگین یکساله قیمت مسکن کمتر از ۹۹ شد، اما در دو سال بعد از آن، بار دیگر تورم مسکن صعودی شد.

به این ترتیب، کارنامه‌های به ثبت رسیده از اثر نتیجه انتخابات در ماه‌های تیر سال‌های انتخابات ریاست جمهوری می‌گوید، «انتظار بهبود اوضاع» در این مقطع باعث خواهد شد «استعداد کاهشی قیمت مسکن» بروز کند. قیمت مسکن در سال‌های اخیر به شکل نامتعارف افزایش یافته است و اگر شرایط بیرونی بازار مسکن تغییر کند، سطح فعلی قیمت تا رسیدن به سطح متعارف، می‌تواند تعدیل شود.

منبع فرارو